Umowa deweloperska. Mimo, że wprowadzona już kilka lat temu, nadal budzi wiele wątpliwości wśród osób kupujących mieszkanie z rynku pierwotnego.

Przede wszystkim umowy deweloperskiej nie należy się bać. Została ona stworzona właśnie w celu, m. in. ochrony konsumenta, który przy zakupie mieszkania zazwyczaj przystępuje do umowy jako osoba słabsza, której nie obsługuje sztab prawników.

W pierwszej kolejności swoje zainteresowanie powinniśmy skupić na prospekcie informacyjnym. Deweloper zobowiązany jest do sporządzenia takiego prospektu, który będzie zawierał wszystkie najważniejsze informacje dotyczące budowanej inwestycji. Znajdziemy w nim zarówno informacje dotyczące samego dewelopera np. ostatnie zakończone inwestycje, nieruchomości na której prowadzona będzie budowa, a także informacje dotyczące konkretnego lokalu, który chcemy nabyć.

Treść prospektu jest o tyle istotna, że ustawodawca zdecydował się ustanowić zagrożenie karą (nawet do 2 lat pozbawienia wolności) za podanie nieprawdziwych lub zatajenie prawdziwych informacji w nim zawartych. Treść prospektu jest także zawarta w samej umowie deweloperskiej (jest jej załącznikiem), zaś wszelkie niezgodności pomiędzy umową a prospektem uprawniają do wypowiedzenia umowy przez konsumenta.

Wiele informacji znajdziemy także w samej księdze wieczystej nieruchomości, której numer powinien być wskazany zarówno w prospekcie jak i samej umowie. Wgląd w treść księgi wieczystej można dokonać bez wychodzenia z domu poprzez serwis https://ekw.ms.gov.pl/. Powinniśmy zwrócić uwagę na formę władania nad nieruchomością (własność/wieczyste użytkowanie gruntu) oraz ewentualne obciążenia hipoteczne.

W przypadku, gdy na nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, to każdy lokal wyodrębniany do osobnej księgi wieczystej też będzie nią obciążony. Dlatego bardzo ważne jest, aby zwrócić uwagę, czy w umowie widnieje zapis o zobowiązaniu się dewelopera do dostarczenia oświadczenia banku (wierzyciela hipotecznego) o wyrażeniu zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu.

Ważną kwestią, na którą także należy zwrócić uwagę jest to na jaki rachunek wpłacamy swoje pieniądze oraz w jakim terminie. W celu ochrony konsumenta deweloper został zobowiązany do założenia otwartego lub zamkniętego rachunku mieszkaniowego. W obu tych rachunkach wypłata środków dla dewelopera następuje po spełnieniu określonych warunków.

Nie wdając się w szczegóły dla kupującego korzystniejszy jest rachunek zamknięty, w którym jego pieniądze przekazywane są deweloperowi po wybudowaniu przedsięwzięcia. Jednakże otwarty rachunek powierniczy także ma swoje zalety i w pewnym zakresie zabezpiecza interesy kupującego. W rachunku otwartym określone części kwoty zakupu lokalu są przekazywane odpowiednio do ukończenia kolejnych etapów inwestycji. Dzieje się to na podstawie harmonogramu wpłat oraz decyzji inspektora stwierdzającego stopień zaawansowania poszczególnych etapów budowy.

Jednym z najbardziej istotnych zapisów umowy deweloperskiej są wszelkie terminy – zakończenia robót, uzyskania pozwolenia na użytkowanie, odbioru mieszkania oraz zawarcia umowy przyrzeczonej. Warto zwrócić uwagę na zastrzeżone ewentualne kary umowne, które są przewidziane za przekroczenie powyższych terminów. Jeżeli zastrzeżono karę umowną celem ochrony dewelopera, należy poszukać analogicznych zapisów chroniących kupującego.

Często samo zastrzeżenie kary umownej, np. w przypadku niedochowania terminu odbioru mieszkania, nie jest wystarczające. Takie zabezpieczenie spełnia swoją rolę do momentu ziszczenia się sytuacji, gdy kupujący nabędzie roszczenie o zapłatę kary. Celem kupującego jest jednak nie uzyskanie określonej kwoty pieniężnej, a jak najszybsze otrzymanie zakupionego lokalu. Dlatego należy zabezpieczyć się dodatkowymi postanowieniami umownymi, o których, m.in. w kolejnym wpisie.

Na marginesie należy dodać, że w przypadku zakupu za kilkaset tysięcy, warto zasięgnąć opinii profesjonalnego pełnomocnika, który pomoże w zrozumieniu poszczególnych zapisów oraz uchroni od zbędnych wydatków w przyszłości.